Ein Vertrag ist kein Formular. Er ist die Grundlage auf Augenhöhe.

Zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung steht ein Vertrag — oft jahrzehntealt, oft einseitig. Woran man einen fairen, heutigen Vertrag erkennt, zeigt sich Baustein für Baustein.

Warum der Vertrag zählt

Der Verwaltervertrag regelt die Zusammenarbeit über Jahre. Wer ihn nur unterschreibt, übernimmt oft Klauseln aus einer Zeit vor der WEG-Reform 2020 — und manche, die einseitig zugunsten der Verwaltung wirken. Ein guter Vertrag ist beweglich, transparent und kontrollierbar.

Zwei Ebenen, die zusammenpassen müssen. Manches gilt ohnehin — kraft Gesetzes: das Kontrollrecht des Beirats (§ 29 WEG) und das Einsichtsrecht jeder Eigentümerin und jedes Eigentümers (§ 18 Abs. 4 WEG). Der Vertrag kann es weder verleihen noch nehmen — er muss es achten. Anderes formt der Vertrag aktiv: Laufzeit, Vergütung, Sonderhonorare.

Die Bausteine eines fairen Vertrags

Ein guter Verwaltervertrag besteht aus wenigen, klaren Bausteinen. Tippen Sie eine Kachel an — sie zeigt, wie der Baustein heute geregelt gehört (belegt mit Paragraph) und wo Vorsicht geboten ist.

01§Laufzeit & Bestellung

So gehört es geregelt An die Bestellung gekoppelt: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Verlängerung nur per Beschluss. Vorsicht„läuft weiter, bis ein neuer Vertrag vereinbart wird" — eine Selbstverlängerung.

02§Abberufung & Ende

So gehört es geregelt Die Bestellung kann jederzeit auch ohne wichtigen Grund widerrufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). VorsichtKündigung „nur aus wichtigem Grund" — das ist Recht von vor 2020 und heute überholt.

03§Vergütung & Sonderhonorare

So gehört es geregelt Klare Grundvergütung mit nachvollziehbarer Anpassungslogik; über den Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 WEG). Regie bei Großmaßnahmen gestaffelt. VorsichtPauschale 5-%-Regie ohne Staffel und Sonderhonorare, die den Grundpreis aushöhlen.

04§Neutralität & § 181

So gehört es geregelt Befreiung von § 181 BGB nur bewusst und eng. Ist die Verwaltung zugleich Auftragnehmerin (z. B. Hausmeisterdienst), gehört jede Vergütungsänderung unter Beschluss-Vorbehalt. VorsichtPauschale § 181-Befreiung bei Doppelrolle, ohne jedes Compliance-Verfahren.

05§Kontrolle & Beirat

So gehört es geregelt Der Beirat ist gesetzliches Kontrollorgan (§ 29 WEG). Der Vertrag muss seine Arbeit ermöglichen — Vorlage von Plan und Abrechnung, Belegprüfung, Vergleichsangebote vorab (Zahl der Angebote frei: BGH 2026). Die jährliche ordentliche Versammlung ist Grundleistung (§ 24 WEG), kein Sonderauftrag; die Zusammenarbeit mit dem Beirat gehört in die Grundvergütung. VorsichtDer Beirat erscheint nur als Kostenposten — Sitzungen werden extra berechnet. Das schwächt die Kontrolle.

06§Eigentümerrechte & Einsicht

So gehört es geregelt Das Einsichtsrecht jeder Eigentümerin und jedes Eigentümers (§ 18 Abs. 4 WEG) besteht unabhängig vom Vertrag — ein guter Vertrag lässt es ausdrücklich „unberührt". VorsichtBelege werden nur zeitweise im Portal gezeigt und sollen die Einsicht ersetzen — das tun sie nicht.

07§Transparenz & Aufbewahrung

So gehört es geregelt Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), mehrjähriger Portal-Vorhalt der Kernunterlagen und eine DSGVO-Auftragsverarbeitung. VorsichtKern-Unterlagen wie Wirtschaftspläne und Abrechnungen verschwinden aus dem Portal.

08§Änderungen

So gehört es geregelt Vertragsänderungen brauchen einen Eigentümerbeschluss — aber kein Veto der Verwaltung, das die Gemeinschaft dauerhaft bindet (AGB-Grenze § 307 BGB). Vorsicht„Änderungen nur mit Zustimmung des Verwalters" — zusammen mit einer Selbstverlängerung eine Einbahnstraße.

09§Unabhängige Gutachten

So gehört es geregelt Die § 181-Befreiung (Selbstbeauftragung) betrifft nur Leistungen, bei denen die Verwaltung selbst Anbieterin ist (z. B. Hausmeisterdienst), und muss eng bleiben. Unabhängige Fachleute — Architektinnen, Ingenieure, Sachverständige — sind neutrale Dritte: Ihre Beauftragung gehört transparent geregelt (Beirat/ETV), ohne wirtschaftliches Eigeninteresse der Verwaltung an der Auswahl. VorsichtUnabhängige Fachleute werden mit Selbstbeauftragung in eine „Hilfskräfte"-Klausel samt § 181-Befreiung geworfen — oft an die Regiegebühr gekoppelt. Das vermischt Unabhängigkeit mit Eigeninteresse.

10§Wertgrenzen & Beschlusspflicht

So gehört es geregelt Eigenständig darf der Verwalter nur Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und eilbedürftige treffen (§ 27 WEG). Eine Wertgrenze, ab der ein Beschluss nötig ist, gehört niedrig angesetzt — oberhalb mit Vergleichsangeboten und Beiratsvotum. VorsichtEine hohe Wertgrenze schafft einen großen beschlussfreien Raum — die Gemeinschaft erfährt von Aufträgen erst in der Abrechnung.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Paragraphen sind zur eigenen Prüfung verlinkt; für einen konkreten Vertrag ist die anwaltliche Prüfung maßgeblich.

Und woran man eine gute Verwaltung erkennt

Initiative in Gründung — der Verein „Eigentümerstimme" befindet sich im Gründungsprozess.