Was in den Unterlagen steht, entscheidet mit über den Preis.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft — mit ihrer Kasse, ihren Beschlüssen und ihren offenen Baustellen. Die entscheidenden Informationen stehen in wenigen Unterlagen. Man muss sie nur rechtzeitig anfordern.
Warum die Unterlagen zählen
Der Kaufpreis bildet den Zustand der eigenen Wohnung ab — nicht den der Gemeinschaft. Eine knappe Erhaltungsrücklage, eine bereits beschlossene Sonderumlage oder eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung treffen Sie erst nach dem Kauf, stehen aber schon heute in den Unterlagen. Wer sie vorher liest, verhandelt auf einer anderen Grundlage.
Die folgende Liste zeigt, was Sie über den Verkäufer anfordern sollten — und worauf Sie dabei achten.
Welche Unterlagen Sie anfordern sollten
Alle diese Unterlagen liegen der Verwaltung vor; der Verkäufer kann sie anfordern. Tipp: die Herausgabe zum Bestandteil der Kaufverhandlung machen — so sind sie rechtzeitig da.
- Die Beschluss-SammlungDas Gedächtnis der Gemeinschaft (§ 24 Abs. 7 WEG): Welche Sanierungen, Sonderumlagen und Streitpunkte wurden beschlossen? Ist sie vollständig und gepflegt — oder lückenhaft?
- Die letzten drei Versammlungs-NiederschriftenZeigen die wiederkehrenden Themen: vertagte Entscheidungen, Konflikte, der bauliche Zustand, die Stimmung. Wiederholtes Vertagen desselben Punktes ist ein Warnsignal.
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten zwei JahreWie hoch ist das Hausgeld, gab es Nachzahlungen, ist die Abrechnung plausibel? Und wohin entwickeln sich die Kosten?
- Höhe der Erhaltungsrücklage und der VermögensberichtPasst die Rücklage zum absehbaren Erhaltungsbedarf (§ 28 Abs. 4 WEG)? Eine chronisch unterfinanzierte Rücklage bedeutet: kommende Maßnahmen zahlen Sie über Sonderumlagen.
- Laufende und geplante Sanierungen, beschlossene oder drohende SonderumlagenDer Posten, der im Kaufpreis nicht steht, aber bald auf Sie zukommt. Ausdrücklich nachfragen — auch nach dem, was in der Diskussion, aber noch nicht beschlossen ist.
- Der VerwaltervertragLaufzeit, Vergütung und Regie bei Baumaßnahmen, Selbstverlängerung, § 181-Befreiung. Woran man einen fairen Vertrag erkennt, zeigen die Vertrags-Bausteine.
- Teilungserklärung und GemeinschaftsordnungDas „Grundgesetz" der Gemeinschaft: Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Kostenverteilungsschlüssel und Nutzungsbeschränkungen. Hier steht, was Ihnen wirklich gehört.
Die ehrliche Einschränkung
Als Kaufinteressent haben Sie kein eigenes Einsichtsrecht. Das umfassende Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht nach § 18 Abs. 4 WEG den Eigentümern zu — nicht einem Dritten, der noch nicht gekauft hat.
Sie sind also auf die Mitwirkung des Verkäufers angewiesen: Er ist Eigentümer, er kann die Unterlagen bei der Verwaltung anfordern und Ihnen geben. Das gehört offen gesagt — und es hat eine praktische Kehrseite: Ein Verkäufer, der die Unterlagen zügig und vollständig liefert, schafft Vertrauen. Wer mauert oder nur Auszüge zeigt, gibt Ihnen selbst schon eine Antwort.
Was das Gesetz vorgibt
- Beschluss-Sammlung: Die Verwaltung führt eine fortlaufende Sammlung aller Beschlüsse und Urteile (§ 24 Abs. 7 WEG).
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht: die finanziellen Kernunterlagen der Gemeinschaft (§ 28 WEG).
- Einsichtsrecht: das umfassende Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht dem Eigentümer zu (§ 18 Abs. 4 WEG).
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Rechtsstand Juli 2026. Die Paragrafen sind zur eigenen Prüfung verlinkt; für einen konkreten Kauf ist die anwaltliche oder notarielle Beratung maßgeblich.